Wonen doe je in een huurhuis of in een koopwoning. En daarbij geldt dat niet iedereen kan of wil kopen. En juist voor die doelgroep heeft de overheid een verplichting. Een verplichting die veel beter uitgevoerd moet worden dan nu het geval is. Want iedereen heeft recht op een dak boven zijn hoofd. En niet zomaar een dak maar een fatsoenlijk dak waar je goed en betaalbaar kunt wonen. En met iedereen bedoelen we ook echt iedereen. Volgens Geluk Centraal zijn de diverse crises die we in ons land hebben het hoofd te bieden door er juist voor te zorgen dat iedereen de kans krijgt op dat fatsoenlijke dak boven het hoofd. Dat hoeft helemaal niet ingewikkeld te zijn: zet het nu onbenutte vastgoed in, creëer een flexibele doelgroep overstijgende buffer en stuur slimmer op de energierekening. En de woningcorporaties zouden daar prima een uitvoerende en sturende rol in kunnen spelen.
Geluk Centraal pelt issues altijd af tot op het fundament, om ze daarna weer op te bouwen. Dat werkt altijd beter dan bijsturen op een eerder genomen verkeerde afslag. In dit verhaal over wonen is het kaartenhuis wellicht nog een mooier voorbeeld: als je door blijft bouwen op een wankele basis, stort het bouwwerk uiteindelijk ineen.
Maar wat is dan die wankele basis? Dat zijn woningen met een betaalbare huur- en energielast. Mensen die zijn aangewezen op deze woonsector hebben geen alternatief. Je hebt dan als overheid maar één keus: zorgen dat er in die sector voldoende huizen zijn. Omdat je op die manier het fundament verstevigt – daar gaan we het straks over hebben – zul je zien dat de lagen die je er bovenop zet ook allemaal stevig staan. Je haalt ermee de angel uit de gekte op de markt voor koopwoningen en particuliere huur.
Een huis voor alle doelgroepen
De groep mensen die niet wil of niet kan kopen is heel divers. Denk aan starters voor wie een koopwoning te duur is, denk aan statushouders die nog maar net een Nederlands paspoort, denk aan gezinnen met één inkomen… we slaan vast nog wel een categorie over, maar volgens de visie van Geluk Centraal doet dat er ook helemaal niet toe. Wij vinden dat je overall gewoon genoeg woningen moet hebben voor iedereen die moet of graag wil huren. Ja, ook ‘graag wil huren’, wij vinden dat er geen inkomensafhankelijke bovengrens moet zijn. En wat ‘genoeg’ is wordt bepaald door de overall behoefte plus een flexibele schil daarboven op.
Starters kunnen dan beginnen in een huurhuis en later doorstromen naar een betaalbare koopwoning. Ouderen kunnen op hun oude dag terug naar een kleinere woning en maken doorstroom mogelijk naar de huizen die zij achter laten. Statushouders kunnen veel sneller hun plek in de samenleving verzilveren en de samenleving kan veel sneller van hun bijdrage genieten. Er zo ontstaat er ook ruimte voor arbeidsmigranten in ons land, dat kraakt en piept onder het personeelstekort. Studenten kunnen weer op kamers.
Maar hoe dan?
De overheid is al aardig op stoom aan het komen als het gaat het al bestaande vastgoed anders in te zetten én om nieuw vastgoed te stimuleren. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft deze maand nog opdracht gegeven 2000 flexwoningen te bouwen, het eerste resultaat van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting. Flexibele woningen dus, waarbij flexibel meer is dan levensbestendig zodat je er een leven lang kunt blijven wonen. Het betekent vooral dat je ze makkelijk aanpasbaar maakt, voor als de behoefte van de samenleving of de maatschappij verandert. Die flexwoningen komen bovenop de geraamde 10-duizenden woningen die sowieso al in de planning stonden voor het komende jaar. Én de woningcorporaties gaan ze inzetten in de sociale huursector.
Een andere kans ligt in het ombouwen van kantoren. Een woning en een kantoorruimte beginnen steeds meer op elkaar te lijken: mensen willen niet meer in grote kantoorruimtes met dertig man in een ruimte of in een grote ‘kantoortuin’ werken. Wellicht mede door corona en het daaraan gekoppelde thuis werken zijn we er achter gekomen dat werken in een huiskamersetting veel prettiger is. Er zijn al vastgoedeigenaren die kantoren ombouwen tot tijdelijke woonruimte voor studenten of bijvoorbeeld Oekraïners. Daarbij weten ze nog niet of ze later het vastgoed als woonruimte of als kantoor in de markt zetten. Wat ze wel weten is dat er voorlopig vooral een overschot aan kantoorruimte is, omdat er steeds meer thuis gewerkt wordt.
Gemêleerd wonen
Woningcorporaties zijn heel goed in woningen te beheren die multifunctioneel gebruikt worden, met huurders, studenten, ouderen, statushouders, allemaal in één pand. ‘Gemengd wonen’ is voor iedere doelgroep beter, leuker en aangenamer. Ouderen vinden het heerlijk als er wat reuring is; mensen die de taal niet machtig zijn komen de hele dag onze taal tegen en bijvoorbeeld studenten krijgen huurkorting als ze wat sociale functies vervullen. In Wenen bewijzen ze dat het de diversiteit – en daarmee de leefbaarheid in de wijk – ten goede komt als ook hogere inkomens in sociale huurwoningen mogen wonen.
[tekst gaat verder onder de foto]
Natuurlijk wonen
Wim-Heerke Spronk: “Bij zowel verbouw als nieuwbouw moet je volledig inzetten op duurzaam, ecologisch en biobased bouwen. Onze woningen moeten een gezond binnenklimaat hebben en de materialen waarmee ze gebouwd worden moeten een bijdrage leveren aan de CO2-reductie. Eigenlijk moet nieuw vastgoed geheel van natuurlijke producten zijn. En dat gaat gebeuren ook, een mooi begin is al gemaakt: de overheid heeft besloten dat al vanaf volgend jaar circulaire bouwers voorrang krijgen bij aanbestedingen voor Rijksvastgoed.”
De eerder genoemde Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting – de naam zegt het al – is bedoeld voor tijdelijke huisvesting. Maar we hebben ook blijvende oplossingen nodig. Daar moeten we – als het aan Geluk Centraal ligt dan maar een Taskforce Voor Altijd Genoeg Huisvesting voor opzetten. Het is immers vrij gemakkelijk uit te rekenen wat je nodig hebt aan woningen.
Eén flexibele schil
Het grote voordeel van vastgoed voor diverse doelgroepen aantrekkelijk maken, is dat je de flexibele ‘voorraad’ (oftewel die woningen die je per direct beschikbaar moet hebben) niet meer voor iedere doelgroep apart in stand hoeft te houden. Je hebt genoeg aan één flexibele – en daarmee dus kleinere – voorraad voor alle doelgroepen tegelijk. Je creëert dan zelfs ruimte voor een beetje extra overall volume, zonder dat je je ‘voorraadwinst’ verspeelt. En kunt daarmee zonder problemen inspelen op ontwikkelingen in bijvoorbeeld de arbeidsmarkt. Mensen die vanuit de ene regio of zelfs het buitenland, naar een andere regio verhuizen – waar op op dat moment behoefte is aan arbeidskrachten – hoeven dan niet meer op eindeloze wachtrijen voor een woning te staan. Ze verwerven zo een baan én een huis. Met een veel snellere integratie als bijkomend voordeel.
Als je de aloude sociaal cultureel werker weer een rol geeft in die woonwijken, in plaats van nu de wijkagent, zou het zo maar eens kunnen zijn dat de leefbaarheid een enorme boost krijgt.
Uiteraard moet je bij die flexibele schil wel kijken naar de behoefte, die is in de Randstad uiteraard anders dan in Drenthe. De focus van woningcorporaties moet daarbij zoveel mogelijk liggen op de woningvoorraad in de sociale sector. Juist daar is immers behoefte aan die flexibiliteit. Maar het mooie is dat – genoeg beschikbare woningen in die sector – ook direct invloed heeft op de andere sectoren in de woningmarkt.
Voldoende sociale huurwoningen lost ook andere problemen op
Een voldoende voorraad aan sociale huurwoningen gaat immers ook tot gevolg hebben dat particuliere huur tegen schandalige prijzen zijn langste tijd gehad heeft. We hebben er als samenleving baat bij dat mensen die elders willen gaan werken sneller een huurwoning via de woningstichting kunnen vinden; we willen mensen die gescheiden zijn graag helpen, studenten moeten kunnen wonen in de stad waar ze studeren. En als die mensen sociaal kunnen huren en niet overgeleverd zijn aan de woekerprijzen in de particuliere huur. Dat zal niet de doodsteek van die sector zijn, maar het zal leiden tot normale prijzen. Ook koopwoningen zullen uit de marktwerkende fuik van schaarste raken en dus nog steeds wel met winst verkocht kunnen worden, maar niet tegen idiote bedragen. Zo heeft ingrijpen in de ‘sociale huur’-sector dus ook directe invloed op de rest van de woningmarkt én draagt dus ook bij aan de asielcrisis, die – ook in de ogen van Geluk Centraal – vooral een opvangcrisis is, een voorspelbaar gevolg van overheidsbeleid.
[tekst gaat verder onder de foto]
Energie en witgoed ook via de huur
Geluk Centraal vindt dat je bij betaalbare sociale huurwoningen niet alleen moet kijken naar de huurprijs. De ‘woonlasten’, de vaste maandlasten, bestaan immers uit de huur enerzijds en de energielasten anderzijds. Aan de huur kun je maar marginaal sleutelen, maar aan de energielasten kun je veel doen. Door te zorgen voor de meest energiezuinige apparatuur, door te zorgen voor een zo goed mogelijke isolatie, door de daken te gebruiken voor eigen opwek met zonnepanelen. Geluk Centraal ziet energie zelfs als een nutsvoorziening die we net als zorg en openbaar vervoer via het Maatschappelijk Inkomen en de Maatschappelijke Bijdrage willen laten lopen. Zullen we mensen die richting energiearmoede gaan deels compenseren met zonnepanelen? Dat is nog eens rendabel investeren!
Maak morgen nu!
In den lande zijn er al voorbeelden dat een bedrijf of overheid geen armaturen en lampen meer koopt, maar lichtopbrengst. Daardoor maak je de leverancier medeverantwoordelijk voor zo goedkoop en duurzaam leveren van dat licht, waar naast de prijs van de armaturen bijvoorbeeld ook de prijs van de benodigde energie al in is verwerkt. Ook veel woningcorporaties zijn volop bezig met het ontwikkelen van duurzame plannen voor hun woningen. Energie-arm en circulair bouwen wordt steeds meer een uitgangspunt in plaats van ‘dat doen we erbij’. Geluk Centraal waardeert die stappen, denkwijze en voorbeelden bijzonder. Wim-Heerke Spronk zegt daarover: “Het is tijd voor de volgende en grotere stappen. Maak morgen nu!”
Hij is er van overtuigd dat dat ook kan. Pas het voorbeeld van een ‘lichtleverancier’ eens toe op het witgoed in alle huurhuizen. Als woningcorporaties naast de energie van een woning ook verantwoordelijk zijn voor basisvoorzieningen als wassen, koken en koelen, zullen ze – net als die lichtleverancier – in plaats van oude en energie slurpende wasmachines en koelkasten zorgen voor steeds het meest duurzame en daarmee renderende witgoed in hun huizen. Veel van de huurders in de sociale sector zullen – op dit moment – een investering voor de meest energiezuinige apparaten niet doen, ook niet als het op termijn de goedkoopste oplossing is. Ze beschikken eenvoudig weg niet over de directe financiële middelen om zo’n investering te kunnen betalen, in tegenstelling tot de corporaties dus. Zij kunnen die investeringen wel doen, En het is juist de huurder die daar enorm veel voordeel van kan hebben. Hij/zij betaalt via die constructie een lagere vaste maandelijkse last van huur en energie dan dat hij anders aan huur en energie kwijt zou zijn. Groot bijkomend voordeel is dat de totale energievraag van het land ook nog eens daalt. Volgens deskundigen van een witgoedleverancier halveert het energieverbruik van witgoed als je het vandaag in heel het land vervangt voor nieuwe apparatuur. Tel uit je milieuwinst. En zo zijn er vast meer voorbeelden te bedenken waardoor we meer en snellere stappen kunnen zetten in de woningmarkt die een directe positieve invloed hebben op andere vraagstukken of crises.
Als we dan toch out the box denken: Zou een woningcorporatie ook een rol kunnen spelen bij deelauto’s? Dat er bijvoorbeeld per vijftien huizen twee of drie elektrische auto’s beschikbaar gesteld worden?
Ten slotte
Hoewel er dus al heel veel mooie en goede initiatieven zijn te vinden mag het wat Geluk Centraal en Wim-Heerke Spronk betreft dus wel wat sneller gaan. De oplossingen voor veel van de huidige problemen zijn immers al beschikbaar: bouw extra flexwoningen, zet ook kantoorruimte in voor wonen, maak één flexibele schil voor alle doelgroepen, bouw alleen maar natuurlijke huizen, geef corporaties een grotere rol, naast huur bijvoorbeeld ook in energie en witgoed. Of zoals Spronk het stelt: “Als je het fundament voor wonen in Nederland – de sociale huursector – neerzet als een huis dan kan de markt boven op dat fundament gewoon zijn normale werk doen voor particuliere huur en koopwoningen.”
